大家として考えました！② Gufoの森 北海道移住
大型連休が終わり、また会社通いの毎日が始まりました。
自宅の塗装も始まりました。
塗装前の高圧洗浄を3日かけて行い、特に屋根が見違えるほどきれいになりました。
そして塗装が始まっています。
本当に丁寧な仕事で、満足感いっぱいです！
さて、前回話しました様に
今日は「Gufoの森」の賃料設定の根拠を公開したいとおもいます。
建築費 5900万
諸経費 500万
これが大まかな概要です。実際にはこのほかにコンサルタントや
デザイナー費用が合わせて200万ちょっとかかっています。
このコンサル費は、初めての地方でのどちらかというと高齢者向け賃貸
という事で、コンサルタントに加わって頂いた為にかかっています。
さて、これを全て自己資金で賄えれば苦労はしません。
問題は借入金です。
銀行からの借り入れは
4600万
返済は15年
です。既に工事が始まったいるので
つなぎ融資をしてもらっています。
したがって、実際は1年の工事期間は利子しか払っていないので
4600万の元金を14年で返済する事になります。
金利は、建物が完成して金消契約が結ばれる時期に合わせて変動で決まります。
個人住宅を購入する為の住宅ローンではないので
金利は高めです。
銀行と公庫の2箇所から借りることになっています。
金利は1.6～1.7％位と2.3％の2種類です。
これで計算をすると、毎月の返済は32万ほどになります。
ただ、これは金利が低い場合です。
今後、15年にわたって金利がどうなるかわかりませんが、
事業を行う以上、最悪を想定する必要があります。
通常、私は６％金利を最悪想定で考えていますが、
今回は５％で考えました。
公庫は固定なので、銀行からの借入金の金利が5％と考えた場合、
毎月の返済は36万位になります。
次に考えるのは、毎月の維持費です。
管理会社が存在しない富良野ですから、
管理人を雇う必要があります。
管理人は毎月5万位でしょうか。
当然、一部屋を提供する事になるでしょう。
そのほか、建物共用部の水回りやキッチンの清掃に
2日から3日に1回入ってもらうつもりでいます。
こちらの清掃費が毎月3万位です。
ほか、10年単位である程度の修繕が必要です。
こちらは建築家のアドバイスより、600万を修繕積立として計上する事にしています。
したがって、毎月5万を修繕積立として計上します。
あとは固定資産税です。
新築で建坪が100坪近くあるので
毎月35000円位計上しておけばいいと考えています。
とりあえず思いつく物を挙げましたが、
これらの合計は
借り入れ金利が安い場合で、49万
最悪金利の場合は、53万
程度の経費が毎月かかります。
さて、Gufoの森の賃料設定は
55000円（基本賃料）＋10000円（共益費）
で考えています。
10部屋ありますから
65万円
です。
ただ、1部屋は管理人に提供するので満室想定で
58.5万
と考えます。
経営計画を立てる上で、満室想定では考えません。
8割程度の収入で考えます。
そうすると毎月の経費は
46万
位まで押さえたい所です。
つまり現在の設定家賃でも余裕はないのが現実です。
事業計画としては余裕があまりない
Gufoの森
ですが、
最高の住居です。
そしてオープン後も、より良い住環境を目指して更に発展していきます！
オープン後は住人と一緒に理想的な住環境を造っていき、
スケッチにあるような理想形に発展させていく予定です。
Gufoの森
は、みんなですこしづつ理想的な住居にしていくものだと考えています。
オープンまであと少しです。
立ち上げのメンバー、お待ちしています！！
